1. INTRODUCCION AL DERECHO

El Derecho es el conjunto de normas y reglas, que una sociedad se da para su organización. En su origen el derecho era basado en la costumbre, lo que se conoce como consuetudinario y la transmisión del mismo se hacia en entornos cerrados. Sin abundar más en el origen del derecho. Lo que destaca en el momento actual, es la internacionalización del derecho y su configuración en estamentos plurinacionales.

Nosotros en la inmobiliaria, básicamente nos atenemos a los principios generales del comercio y la legislación mercantil al respecto. La base de nuestro ordenamiento es sin duda la Constitución del 78, en la cual se definen los principios de nuestro sistema jurídico a nivel estatal, necesitando desarrollo y teniendo consecuencias para la materia que nos ocupa, sirviendo de ejemplo para ello tan sólo la protección de las clases sociales más desfavorecidas por las Viviendas de Protección Oficial. Le pasa a la Constitución a nuestros efectos, lo mismo que a todos los demás, son medidas programáticas o con un diferente grado de protección.

Por ello al final, es la diferente implicación de las administraciones y la misma actividad privada las que van a definir en realidad ese conjunto de medidas


2. TEORIA GENERAL DE LOS CONTRATOS

Contrato, es un acuerdo de voluntades, entre dos partes de cualquier forma que el mismo se manifieste. Ese es el llamado principio espiritualista del derecho español.

Las características del contrato son bilateralidad, consensualidad, libertad de formas, lucrativo u oneroso. Además los contratos se pueden perfeccionar con presencia de las partes o distancia. En cuanto a los intervienes, pueden actuar por sí mismos o en nombre de otros. O bien sin identificar a la persona que es representada. Ahora pasaremos a desglosar los diferentes caracteres de los contratos

Por la finalidad:

Lucrativo, es decir cuando las partes pretenden conseguir un beneficio.
Oneroso, cuando una de las partes no percibe ningún beneficio. En éstos supuestos, alguien hace donación de cosa o de trabajo. Es decir, supone un incremento patrimonial una y una pérdida patrimonial. El negocio por excelencia es la donación.



Por su forma:

Verbal, cuando el acuerdo se establece sin plasmación documental
Expresa, cuando el acuerdo se establece con plasmación documental

Por su perfeccionamiento

De presencia, cuando las partes por sí o representadas se encuentra en la plasmación.
A distancia, cuando se perfecciona el contrato por el acuerdo de voluntades manifestados por correo, telégrafo, fax o cualquier otro medio telemático o de transmisión que pudiera haber.

Ahora pasaremos a desarrollar en un modo discursivo los diferentes elementos del contrato.
Los Intervinientes:

Personas jurídicas, es decir sociedades, ya limitadas o anónimas por ejemplo o personas físicas, es decir meros portadores de un carnet de identidad y N.I.F. En su propio derecho, es decir, a su beneficio y nombre propio. O en derecho ajeno, es decir, en nombre de otro pero habilitado para un acto de comercio o para muchos actos de comercios. Que comparecen a la firma de unos acuerdos.

En cualquier documento contractual, previa identificación de fecha y lugar de firma del mismo contrato se procede a la identificación de los intervnientes, para vincular comparecientes y las cláusulas que se recogen en el contrato.

La expresión " en su nombre y derecho propio " se contrapone a la de " en nombre y representación de...". Define la calidad en la que se obliga o hace obligar a la representada.

Hay varios modos de representar en derecho. Para la mayoría, se dice con la siguiente expresión " puede firmar por... ", eso viene a significar la sustitución del habilitado y la obligación para el habilitante que es quien da ese poder. La situación de poder hacer en nombre de... , se puede dar de hecho o de derecho.

Se quiere decir, que un jefe de almacén puede firmar, la salida y entrada de mercancías, pues esta en lo que se conoce como giro u órbita de gestión, para entendernos es parte de su " faena o trabajo ". Se deduce luego, que el tema se relaciona si es parte de su órbita o no. Además se conoce el caso, de personas físicas, que cierran tratos por una mera autorización verbal del habilitante. Esa también es una forma valida de obligación. En cambio, sin dejar de ser esta obligación valida, el estado pone a algunos contratos con una forma determinada para establecer una protección y obligatoriedad de las partes. Lo único que aporta el Estado es una protección para el cumplimiento de las obligaciones de las partes


2.1 LA FORMA EN EL CONTRATO

Partimos del principio espiritualista del Ordenamiento Jurídico Español, de cualquier forma que el hombre se oblige queda obligado. Estamos en un pensamiento antiformalista. Por ello, se dice que sólo deben quedar sometidos a escritura pública y registro aquellos contratos que han de tener efectos frente a terceros y protección inmediata de los estamentos adecuados del Estado.

Desde este punto de vista, la formalización y registro de escritura pública, se hace como una base y referencia, de protección y control estatal. Se ve con mucha claridad, en el tema del Expediente de Dominio, que es aquel por el cual sin tener causa en la compraventa y ajeno al registro de la propiedad tiene la posesión por más de cuarenta años frente a la administración o por otros variados frente a los particulares según los particulares estén presentes o no en el país. Por ello, el Estado extiende la protección a aquel que inscribe su derecho, previa escritura pública. Premiando en cierto modo, a aquel que escritura e inscribe en primer lugar, ese es el supuesto del caso de doble venta, donde se prima a aquel que ha escriturado en primer lugar, quedando el segundo en una situación de estafa. Ese es el caso de la doble venta.
2.2 LA PERFECCIÓN DEL CONTRATO A DISTANCIA

Se trata del modo en el cual se entiende haber concurrido, la oferta y la demanda, cuando vendedor y comprador están en diversos lugares y ha manifestarse por correo, fax o telégrafo. Hay dos corrientes para la determinación, del conocimiento manifestado de la voluntad, aquella que la determina por la " emisión " y otra por la " recepción " de la respuesta. Si estamos con la primera, bastará que una de las partes, use del correo, fax, telégrafo, para obligar y quedar obligado. Si estamos con la segunda, bastará que a una de las partes haya llegado esa voluntad o la haya recibido.

Hoy la ciencia jurídica, distingue dos medios correos y telégrafos de una parte y fax de otra. Dejando el tema de la firma electrónica, bajo unos cauces de seguridad, que nada tiene que ver con el fax y el correo. Para el Fax, una norma muy clara y precisa. No se puede descabezar del documento que se envíe, la fecha y datos que están encima de cada hoja inicial. Sin ese encabezamiento de fecha y número de teléfono que emite el fax. En tanto que para la perfecta emisión de voluntad por carta o telégrafo, la postura correcta es la de la fehaciencia, es decir constancia de la recepción y del contenido. Con todo, la casuística, y los problemas derivados o los obstáculos que los incumplidores han puesto determinaron, que si hay firma de recepción por persona autorizada para la misma. Aún sin saber el contenido se puede dar por bien cubierto el fin de la emisión. Hecho que no sucedería, si se envía una carta y no quedase constancia de la recepción de la misma, ya en Correos y Telégrafos o en alguna compañía privada dedicada a tal fin.
3. El ARRENDAMIENTO URBANO

Es la operación por la cual, un propietario previo pago cede al inquilino el uso de acuerdo con la naturaleza de la finca ya sea vivienda o local de negocio. De este contrato nacen una serie de obligaciones entre las partes dada la especialidad que supone, usar y disfrutar de lo ajeno como si fuese propio.

Desde siempre alquilar ha sido una alternativa para economías más débiles o sectores de la población que por su ocupación registran, un nomadismo laboral. Por ello, para las partes y para el mismo Estado ha existido la necesidad de legislar, ora en favor del propietario ora en favor del inquilino. Compensando la situación, según la coyuntura económica. Llegando incluso al concepto de " alquiler o arrendamiento social ", siendo aquel que la administración al nivel que corresponda, asume el precio real del alquiler pagando el inquilino un precio simbólico. Aunque las obligaciones de unos y otros sean exactamente iguales.
3.1 OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Obligaciones del propietario:

Mantener en pacífico uso de la cosa
Mantener las estructuras de la finca para el cumplimiento del alquiler
Pagar las contribuciones e impuestos pactados
Respetar los acuerdos sobre inventarios de bienes muebles.
Obligaciones del Inquilino

Pagar la fianza estipulada (uno o dos meses)
Pagar la renta pactada del uno al cinco del mes
Mantenimiento de las reparaciones menores
Pagar la comunidad si se ha pactado
No subarrendar
No destinar la vivienda a finalidad distinta a la indicada (o local)
No efectuar obras ni mejoras sin el permiso expreso de la propiedad
No introducir animales domésticos (sí se ha acordado)
Cualquier otro acuerdo que sea a voluntad de las partes y sea posible en derecho.

3.2 LA PRORROGA

Desde la reforma en el año 85, el contrato se efectúa por un año prorrogables a cinco, de manera anual con un período de denuncia de quince días. Pasado el cual se entiende prorrogado el contrato por un año más de manera sucesiva hasta cuatro más, a voluntad del inquilino. Hasta llegar al que hace seis, que se prorroga por un año más hasta el que haga ocho, en el cual se tendrá un nuevo contrato.


3.3 LA SUBIDA DE PRECIO

Según el I.P.C, que es un índice de precios al consumo, publicado por el instituto nacional de estadística todos los años. Se recoge en la L.A.U. como un índice de aumento pero no es el único. En el caso de realizar, a su cuenta, el propietario en la finca que ocupa el inquilino y mediando acuerdo y sin mediar siendo obra necesaria para mantener la utilidad o quitar un peligro de la finca (derrumbamiento) en ese caso, podrá repercutir parte del gasto hecho en la obra. Es una de las subidas más problemáticas y se suele dar en pisos de renta antigua. Siempre que los propietarios no insten la declaración de ruina.


3.4 RENTA ANTIGUA Y NUEVA

La diferencia, estriba en las prórrogas y en la subrogación de las personas en el contrato de arrendamiento.

El llamado Decreto Boyer, vino a arreglar y a solventar el problema que representaba, para el propietario de dejar la finca hasta la segunda generación. Se intento habilitar y acrecentar el parque de viviendas en alquiler, pero uno de los efectos fue la precarización de la vivienda. Haciéndose por la época multitud de contratos anuales o inferiores al año.

Lo que sirvió a los propietarios, pero no a los inquilinos. Por eso se produjo la reforma del Decreto, para que pasado el primer año, la continuidad depende del inquilino y no del propietario a no ser que se este, en una de las causas de resolución contractual.

En un contrato de renta nueva, no se produce la subrogación, de padres a hijos ni a cohabitantes.

3.5 CAUSAS DE RESOLUCIÓN O FINANCIACIÓN CONTRACTUAL


la Falta de pago de rentas
la realización de obras sin permiso del propietario
El fallecimiento o traslado forzoso en algunos casos del titular
Contravenir alguna de las cláusulas particulares (animales domésticos, etc. )
el subarriendo
Destinar el local o vivienda a fines distintos de los especificados en el contrato.
Destinar la vivienda a fines ilícitos
Necesitar el propietario la vivienda
Destinar la vivienda a distinta de principal
Las más habituales son la falta de pago de rentas y la realización de obras sin el permiso expreso del propietario. Aunque esta última, en el fondo se alega en casos de rentas antiguas.


3.6 LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Es aquella que se define por haber una multitud de propietarios sobre un mismo solar y estructuras comunes. Inputándose una cuota ideal sobre el total, zonas comunes. Dándose la particularidad de usar de forma especial una zona privada.

La propiedad horizontal o propiedad por pisos, suscita unas relaciones muy particulares, en sí mismo estamos ante una cotitularidad, que se puede ocasionar entre dos personas que herendan en cuotas ideales y a partes iguales la titularidad de una por herencia.

Luego que hace específico y nuevo esta División Horizontal de una copropiedad.

Un sólo hecho, la creación exprofesa de esa división, es decir se arreglan los papeles de notario, etc. En la obra nueva o con posterioridad, al fin de la obra, especificando la zona común y la zona privativa de cada cual.

En la titularidad de la cosa común, (herencia de una casa) no hay diferenciación de zona privativa y zona común. Cual es la consecuencia de ésto.

Una muy clara, yo puedo vender mi zona privativativa y la anexa común sin que de la misma se derive, un cambio en el título ni número de finca. Es decir, no se produce segregación y necesidad de un nuevo número de finca en el registro, por el hecho de vender el piso de cuarto letra B bloque tres, de una cooperativa de viviendas de diez bloques.

Todas son una promoción, cada bloque es una finca registral independiente, y cada piso de cada uno de cada bloque es cuota ideal privativa y anexa común, en proporción a los metros construidos, que ocupe el citado piso u otro de semejantes características